Existe una burbuja inmobiliaria en Bogotá?

En días pasados, estuve leyendo un artículo publicado por el portal La Nueva Bagatela, con el atractivo tìtulo: "La burbuja inmobiliaria se va a reventar en Bogotá, Colombia." ver artículo en donde el autor se despacha con una serie de afirmaciones tratando de sustentar que existe una burbuja inmobiliaria en el país, específicamente en Bogotá.

Vamos a lo primero: El citado artículo fue publicado originalmente hace exactamente dos años, en marzo de 2013, así que para ser una profecía tan catastrófica está tardando un poco en cumplirse, pienso yo.

Pero lo importante aquí es entender por que no creo que el mencionado artículo ofrezca un sustento suficiente para hacer la afirmación que le da el título:

Afirma el autor que "Hace varios años se ha venido diciendo que en Bogotá, y en todo el país hay una burbuja inmobiliaria, es decir, que los precios de los bienes inmuebles no se corresponden con el valor real de los mismos (están inflados)"  afirmación que no necesariamente es cierta, En una burbuja, los precios se incrementan sin que para ello exista una razón lógica. Su incremento se fundamenta básicamente en la especulación y en el deseo de la gente de adquirir bienes para luego vender a mejor precio, aprovechando precisamente ese incremento de los precios. El temor a una eventual burbuja se genera por varias posibles razones: La primera, que exista una oferta de inmuebles superior a la demanda, situación que evidentemente no se presenta en Bogotá, puesto que solo el 3% de los inmuebles en oferta actualmente en la ciudad corresponden a unidades terminadas, es decir, los constructores aprendieron de la crisis de la década de los 90, y ahora se vende primero y se construye después de alcanzar el punto de equilibrio del proyecto.

La segunda razón por la cual se debe temer a una burbuja inmobiliaria, es que la gente se esté colgando en los pagos de sus créditos hipotecarios, situación que tampoco se presenta en el pais, de hecho, las cifras reportadas por ASOBANCARIA en su página web muestran indicadores bastante decentes:

De hecho, cuando se analizan las causas de las burbujas inmobiliarias en países como España o Estados Unidos, las causas provienen del sector financiero y no del sector de los desarrolladores inmobiliarios o de los constructores. Una banca irresponsable que presta dinero "con la cédula" al estilo de Fannie Mae en Estados Unidos, es la que genera el desbalance entre la verdadera capacidad adquisitiva de las personas y las deudas que adquieren, todo esto estimulado por un sistema financiero perverso, que le hizo creer a la gente que iba a poder pagar, simplemente para que sus ejecutivos ganaran jugosas comisiones derivadas de reclutar incautos. En este factor también difiero del autor del artículo cuando afirma que "...los bancos están colaborando con prestarle altas sumas de dinero a todo aquel que acude en busca de un préstamo hipotecario". Pues aunque nos cueste creerlo, la banca en Colombia se ha comportado de manera bastante responsable al respecto, y de hecho, la dificultad al acceso al crédito de vivienda en el país es uno de los principales problemas del acceso a la vivienda propia. Acá no se le presta a todo el mundo, y al que le prestan, no la tiene fácil cuando va a adquirir un crédito. Los bancos se han cuidado bastante (el gráfico de arriba lo demuestra), y aunque no nos guste, eso es bueno.

Pero volvamos al tema que hace creer que en Bogotá existe una burbuja: El escandaloso precio de algunos inmuebles residenciales en barrios exclusivos, pues bien, la razón es muy simple: valen esa plata por que hay gente que está dispuesta a pagar esos valores por estar en localizaciones privilegiadas, por reducir sus tiempos de desplazamiento a sus lugares de trabajo, compras y entretenimiento. Y la realidad es que la oferta es escasa. El desastroso funcionamiento de la movilidad en la ciudad ha generado que hoy en día las personas privilegien por encima de otros factores el valor del tiempo, y que paguen por ello. Atrás quedaron las utopías suburbanas de irse a vivir a las afueras por que "hay mas verde" o por que "es que desde Chia me demoro 20 minutos hasta la 100 con séptima" (cuento que ya nadie se cree). Cada vez son mas las personas que piensan que el hábitat del ser humano es la ciudad, las posibilidades que ofrece la proximidad con otros seres humanos para hacer negocios, tener vida social, adquirir cultura, etc.

Hay otro concepto que quisiera debatir por que me parece muy ligero: "un apartamento en Bogotá puede llegar a tener el mismo valor por metro cuadrado que un apartamento de un exclusivo sector de la “Gran Manzana” en New York..." esta comparación solo se puede hacer si la cruzamos con el tamaño del mercado (oferta y demanda) en ambas ciudades, no se trata de comparar las condiciones urbanísticas de una y otra ciudad, por que uno no vive en la ciudad que mas le gusta en el mundo sino donde tiene trabajo, amigos, familia y ha construido una vida y un arraigo, o entonces por que todos los ricos de Bogotá no se han ido a vivir a Park Avenue? Simple: Por que su vida está acá, no allá, y mudarse no es una opción, así tenga la plata para hacerlo. 

Vamos a la oferta: El número de m2 en venta en el mes de diciembre de 2014 en el sector mas costoso de Bogotá (Chicó - Cabrera) que superaban los 10 millones de pesos (Us$3760/m2) estaba alrededor de 10100 m2, representado en 63 inmuebles, si a esto le sumamos los del sector de Rosales, tendríamos  otros 10288 m2 en 54 apartamentos. Esto, para una ciudad del tamaño de Bogotá, que vende 53.000 unidades de vivienda al año, que suman mas de 3´300,000 m2, en realidad no es suficiente para tildar a la situación actual de "burbuja". Es como decir que el sector de las manufacturas de cuero en el pais se va a reventar por que en la tienda Louis Vuitton del centro andino venden carteras de 3 millones de pesos.

Ahora, por favor díganme en que "exclusivo sector de la gran manzana" se consigue m2 de 10-15 millones de pesos, por que hasta donde mi limitado conocimiento del sector inmobiliario neoyorquino me permite saber, un m2 en el downtown está por encima de los Us$ 8600/m2 ( $22´874.000/m2), en el Central Park, por los lados de los Us$32.000/m2 ($85´115.000/m2), y ni hablar de SoHo, donde un cuadrado de 100cm x 100cm vale mas de 114 millones de pesos.

El precio PROMEDIO de un m2 en Nueva York es de $15´715.000, esto es sumando desde ratoneras hasta penthouses con vista al Central Park. (cifras correspondientes al periodo Dic-14 a Marzo 2015). 

Asi que no comparemos peras con manzanas, ni armemos incendios donde no los hay con ejemplos mediocres, mejor preocupémonos por el impacto de la caída de los precios del petroleo, por que por el lado del sector inmobiliario no veo que venga el golpe.

Fuentes: ASOBANCARIA, Trulia.com.